Одной из важных характеристик земельного участка, помимо его площади и конфигурации, является вид разрешенного использования (далее – ВРИ). Земельное право допускает самостоятельный выбор ВРИ собственником земельного участка, но этот выбор можно сделать только из перечня установленных органами власти видов, утвержденных в составе градостроительного регламента для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок.
Правила землепользования и застройки (далее – ПЗЗ), в которых и утвержден градостроительный регламент с перечнем разрешенных ВРИ начали массового утверждать после 2004 года. При этом на момент утверждения ПЗЗ в населенных пунктах уже были сложившиеся кварталы и микрорайоны с их застройкой. Соответственно, в целом ряде случаев сложилась ситуация, когда земельный участок, сформированный задолго до появления ПЗЗ, используется его собственником не в соответствии с градостроительным регламентом и ВРИ. На этот счет существуют положения части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ и части 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Таким образом, земельные участки, ВРИ которых не соответствует установленному градостроительному регламенту могут существовать. Однако все меняется, если появляется необходимость образовать из такого земельного участка иные участки путем раздела, выдела или иных операций. Для вновь образованных земельных участков, пусть и сформированных из «старого» земельного участка, вид разрешенного использования должен соответствовать требованиям градостроительного регламента.
Для образования земельного участка, в том числе путем раздела «старого» или выдела, объединения и тд, должен быть сформирован межевой план, а уже в нем должен указываться ВРИ образуемого земельного участка. И в этот момент возникает вопрос, а какой ВРИ земельного участка указывать в межевом плане? Тот, который будет соответствовать ВРИ «старого», не соответствующего градостроительному регламенту, земельного участка, или в межевом плане должен фигурировать уже новый ВРИ.
Разъяснения по этому вопросу содержаться в письме Росреестра от 21.11.2023 N 14-10781-ТГ/23.
Росреестр высказывает позицию, что вид разрешенного использования образуемых земельных участков, указанный в межевом плане, должен соответствовать ВРИ исходного земельного участка (исходных земельных участков), из которого при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются иные земельные участки. Исключение из данного правила составляют только случаи, предусмотренные федеральными законами. К числу таких случаев не относится образование земельных участков в территориальной зоне, для которой градостроительным регламентом не установлен вид разрешенного использования исходного земельного участка.
Соответственно, в указанной ситуации вид разрешенного использования образуемых земельных участков должен совпадать с видом разрешенного использования исходного, «старого» земельного участка.
Такой межевой план, устанавливающий для образуемого земельного участка «старый» ВРИ, не предусмотренный сегодня в градостроительном регламенте, будет не соответствовать требованиям земельного права, согласно которым образовать можно только земельный участок, соответствующий действующим требованиям.
Однако Росреестр в указанном письме настаивает на том, что отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, вида разрешенного использования исходного земельного участка не является препятствием для образования земельных участков путем раздела исходного земельного участка.
Также не будет являться препятствием для образования земельного участка отсутствие в градостроительном регламенте установленного предельного минимального и (или) максимального размера для образуемых земельных участков.
