Для целей строительства зданий и сооружений готовится проектная документация, которая определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения будущего объекта капитального строительства. Часть 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ (далее – Градкодекс РФ) допускает строительство без подготовки проектной документации только при строительстве индивидуального жилого или садового дома.
За качество проектной документации, ее соответствие техническим регламентам и требованиям законодательства отвечает либо застройщик, если он самостоятельно обеспечивает подготовку проектной документации, либо лицо, привлеченное по договору подряда для подготовки проектной документации и являющееся членом саморегулируемой организации в области архитектурно-строительного проектирования.
В последнем случае застройщик обязан предоставить разработчику проектной документации градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ), результаты инженерных изысканий и технические условия подключения (технологического присоединения) строящегося объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.
В большинстве случаев проектная документация подлежит экспертизе, в ходе которой экспертной организацией оценивается ее соответствие исходным данным, в соответствии с которыми осуществлялось проектирование, в том числе и соответствие ГПЗУ. Такая оценка проводится с целью обеспечения требований надежности и безопасности при проектировании объекта капитального строительства.
Вопрос в том, насколько подготовка проектной документации должна опираться на исходные данные, указанные в ГПЗУ. Ведь между получением градостроительного плана и передачей проектной документации на государственную экспертизу может пройти немало времени, могут измениться и требования законодательства, появиться ограничения использования земельного участка, органы публичной власти могут пересмотреть предельные параметры разрешенного строительства в территориальной зоне, в которой расположен земельный участок.
В статьях 1, 15, 38 и 39 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" установлено, что в проектной документации должны быть учтены исходные данные, передаваемые застройщиком (заказчиком) в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.
В письме от 29.04.2022 N 19086-ОД/08 «О проведении экспертизы проектной документации» Минстрой России обращает внимание, что несоответствие проектной документации сведениям, содержащимся в ГПЗУ, переданным ранее разработчику, является основанием для отрицательного заключения экспертизы. Критичной является информация о предельных параметрах разрешенного строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны.
Понятно, что у застройщиков на руках могут быть «старые» ГПЗУ, выданные до внесения изменений в действующие в муниципальном образовании Правила землепользования и застройки и до изменения в них предельных параметров разрешенного строительства для конкретной территориальной зоны.
В этой связи Минстрой России отмечает, что в случае, если ГПЗУ выдан ранее чем за три года, застройщику отказывают в выдаче разрешения на строительство (часть 13 статьи 51 Градкодекса РФ), что может повлечь за собой необходимость получения новых технических условий и ГПЗУ, и как следствие корректировки проектной документации.
При этом в письме ФАУ "Главгосэкспертиза России" от 28.01.2021 N 08-05-1/938-НБ приводится несколько иной срок действия ГПЗУ. В частности, сказано, что согласно части 5.2 статьи 49 Градкодекса РФ при проведении экспертизы проектной документации объекта капитального строительства осуществляется оценка ее соответствия требованиям, действовавшим на дату выдачи ГПЗУ при условии, что с указанной даты прошло не более полутора лет (в отношении линейного объекта - на дату утверждения проекта планировки территории (ППТ)). В случае, если с даты выдачи ГПЗУ прошло более полутора лет, при проведении экспертизы проектной документации осуществляется оценка ее соответствия требованиям, действовавшим на дату поступления проектной документации на экспертизу, аналогичное правило действует при проведении экспертизы проектной документации линейного объекта, для строительства, реконструкции которого не требуется подготовка ППТ.
Правда сейчас действует еще и нормы о продлении действия ранее выданных разрешительных документов. Поэтому оценка проектной документации осуществляется на соответствие требованиям технических регламентов, действовавшим на дату выдачи ГПЗУ или на дату утверждения ППТ, при условии, что с даты выдачи ГПЗУ или с даты утверждения ППТ прошло не более 2,5 лет.
