Для строительства подавляющего большинства площадных объектов требуется оформить не только права на земельный участок, но и сформировать довольно большой пакет разрешительных документов, основным из которых является разрешение на строительство.
Указанное разрешение является, согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ (далее – Градкодекс РФ), документом, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Самое главное, что именно разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.
Конечно, в приведенных нормах есть свои исключения, но в данном материале речь идет о самых главных и частых случаях применения градостроительного права.
В соответствии с частью 19 статьи 51 Градкодекса РФ разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.
Значительная часть застройщиков сталкивается с отклонением от параметров объекта капитального строительства, установленных в проектной документации, однако любые отклонения допускаются только на основании утверждения изменений в нее.
После внесения изменений и утверждения откорректированной проектной документации она перестает соответствовать параметрам, приведенным в разрешении на строительство. Возникает необходимость внесения изменений в разрешение на строительство.
Также значительное количество застройщиков сталкивается с ситуацией, когда они не укладываются в первоначально установленные сроки строительства. И опять возникает необходимость внесения изменений в разрешение на строительство в части установленного в нем срока.
До середины 2018 года действовала часть 20 статьи 51 Градкодекса РФ, которая устанавливала, что срок действия разрешения на строительство может быть продлен по заявлению застройщика. Сегодня данная часть утратила силу, однако это не значит, что у застройщика пропала возможность решить вопрос с продлением действия разрешения на строительство. Просто теперь вопрос решается в порядке внесения изменений в данный разрешительный акт.
Как в целях внесения изменений в разрешение на строительство, так и в случае его продления застройщик подает в уполномоченный орган заявление, которое должно быть рассмотрено в срок не более чем 5 рабочих дней (см. часть 21.14 ст. 51 Градкодекса РФ).
Любопытно, что часть 21.15 статьи 51 Градкодекса РФ, перечисляя основания для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство, делает специальные оговорки о том, что не будет основанием для отказа:
- отсутствие полного пакета документов, сопровождающих подачу заявления о получении разрешения на строительство (см. п.1 ч. 21.15 ст. 51);
- несоответствие планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) (п.4 ч.21.15 ст.51). В случае представления ГПЗУ, выданного после получения разрешения на строительство, такой ГПЗУ должен быть выдан не ранее чем за 3 года до дня направления заявления о внесении изменений в разрешение на строительство;
- несоответствие планируемого объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям (п.5 ч.21.15 ст.51);
- несоответствие планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (п.6 ч.21.15 ст.51).
По-сути, для продления действия разрешения на строительство застройщику требуется подать заявление с приложением откорректированной в части обоснования принятой продолжительности строительства и календарного плана строительства проекта организации строительства объекта капитального строительства.
И единственным основанием для отказа в продлении срока разрешения на строительство является наличие информации о выявленном в рамках государственного строительного надзора, государственного земельного надзора или муниципального земельного контроля факте отсутствия начатых работ по строительству, реконструкции на день подачи соответствующего заявления.
Градостроительное право не содержит указания о количестве возможных случаев продления действия разрешения на строительство. По-сути, это делать можно неоднократно. Но нужно иметь в виду, что Земельный кодекс РФ содержит четкие требования к сроку аренды земельного участка, предоставляемого для целей строительства, реконструкции зданий, сооружений. Этот срок может быть не более десяти лет. К указанному сроку аренды земельного участка может быть добавлено еще три года для целей завершения строительства. То есть совокупный срок аренды земли составляет не более тринадцать лет.
Следует также иметь в виду и тот факт, что с 1 сентября 2022 года действует Приказ Минстроя России от 03.06.2022 N 446/пр (ред. от 02.09.2022) «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод». Приказ четко структурирует формы разрешений по разделам, а также гораздо более подробно дает разъяснения по заполнению каждого из разделов.
