Один из интересных и, чего греха таить, распространенных примеров реконструкции и последующей эксплуатации объектов капитального строительства рассмотрен в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.02.2023 N 305-ЭС22-18488 по делу N А40-103770/2021.
Объект капитального строительства, находящийся в собственности акционерного общества, был реконструирован без оформления надлежащих документов. В процессе реконструкции, помимо перепланировки, была увеличена на четверть площадь объекта (с 7980 кв.м. до 9990 кв.м.), в том числе пристроен чердак-мансарда.
После реконструкции без полученного в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объект капитального строительства обществом, как собственником всего здания, был разделен на несколько помещений и поставлен на кадастровый учет.
В дальнейшем в процессе судебных рассмотрений не удалось ни из материалов дела, ни из позиции общества найти убедительных оснований того, что у акционерного общества не было возможности обращения в уполномоченный орган власти за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Не было выявлено и непреодолимых юридических препятствий для выдачи уполномоченным органом власти такого разрешения.
В результате получается, что общество, в нарушение статьи 55 Градостроительного кодекса РФ (далее - Градкодекс) эксплуатирует объект капитального строительства после реконструкции без полученного в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на что обратил внимание орган государственного строительного надзора выписав штраф, который был оспорен акционерным обществом.
Находясь в полной уверенности, что объект капитального строительства поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован общество считает, что доказательств существенного нарушения при строительстве норм градостроительного и земельного законодательства, а также угрозы жизни и здоровью граждан сохранением спорного объекта, в материалы дела не представлено.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что административный орган превысил свои полномочия при проведении проверки в части осуществления надзора за работами по перепланировке. Аргументация акционерного общества заключается в том, что отсутствуют доказательства проведения работ по реконструкции и что в период проведения работ по перепланировке требовалось получать разрешение на ввод в эксплуатацию.
Привлекая акционерное общество к административной ответственности, уполномоченный орган, по сути, подвергает сомнениям возникновение у общества права собственности на объект недвижимости, которое было зарегистрировано, и исходит из того, что общество не вправе эксплуатировать принадлежащее ему имущество и ограничено в реализации зарегистрированного права собственности в отношении этого имущества.
Что же в итоге? Верховный Суд РФ отмечает, что само по себе наличие у общества права собственности на спорный объект не порождает права эксплуатировать его без полученного в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. право собственности на объект не освобождает от обязанности после реконструкции здания получить такое разрешение. Его не могут заменить и акты судов по другому делу.
Кроме того, частью 5 статьи 9.5 КоАП РФ предусмотрено, что эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Обязанности, установленные Градкодексом, обществом не исполнены, что образует состав длящегося административного правонарушения. Поскольку рассматриваемое правонарушение заключалось в эксплуатации обществом объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, оно является длящимся правонарушением, а наличие зарегистрированного права собственности на объект не подтверждает соответствие этой недвижимости нормам градостроительного законодательства при отсутствии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
