Официальное определение капитального ремонта здания, приведенное в статье 1 Градостроительного кодекса РФ (далее – Грк РФ), в целом устанавливает запрет на замену несущих строительных конструкций здания, поскольку такая замена рассматривается градостроительным правом уже как реконструкция объекта. В рамках капитального ремонта разрешается приводить работы по замене и (или) восстановлению строительных конструкций объектов капитального строительства или их элементов, а также работы по замене систем и сетей инженерно-технического обеспечения.
И все же возможность замены именно несущих конструкций в рамках работ по капитальному ремонту есть, так как тот же Грк РФ в отношении отдельных элементов несущих строительных конструкций разрешает замену на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
К текущему ремонту при этом относят работы по устранению мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации основного средства, при котором объект практически не выбывает из эксплуатации, а его технические характеристики не меняются.
Конечно, для правообладателя здания требуется четкое документарное оформление финансирования работ по ремонту объекта капитального строительства. При этом лицу, занимающемуся эксплуатацией зданий необходимо понимать, какие работы можно провести в рамках текущего ремонта, какие уже в рамках капитального, а в каком случае нужно оформлять уже разрешительную документацию на реконструкцию.
В отношении многоквартирных домов разобраться проще, так как перечень работ по капитальному ремонту, которые допустимо проводить в многоквартирных домах, определен "СП 368.1325800.2017. Свод правил. Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта" (Приказ Минстроя России от 25.11.2017 N 1582/пр). Свод правил допускает проведение работ с элементами несущих и ограждающих конструкций, транзитными инженерными сетями, используемыми для обслуживания нескольких квартир, находящиеся в пределах жилых помещений.
Кроме того, Минстрой России рекомендует к применению Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, утвержденные общим собранием членов Ассоциации региональных операторов капитального ремонта 3 октября 2019 г.
В 2022 году появилась ясность и с перечнем работ по капитальному ремонту иных зданий и сооружений. Постановление Правительства РФ от 16.05.2022 N 881 "Об осуществлении замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта капитального строительства при проведении капитального ремонта зданий, сооружений" (далее – ППР 881) расставило важные акценты. Так, было установлено, что в рамках капитального ремонта заменять несущие конструкции можно только в случаях, если в результате обследования строительных конструкций была установлена недостаточная несущая способность конструкций, а также несоответствие параметров конструкций нормативным требованиям. Или же обследование позволило выявить наличие существенных дефектов, силовых, температурно-влажностных, коррозионных, биологических, огневых, механических повреждений, препятствующих штатной эксплуатации конструкции.
Кроме того, ППР 881 утвердило перечень работ, которые можно осуществлять в рамках работ по капитальному ремонту по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций объекта капитального строительства. Перечень, на первый взгляд, не создает предпосылок для проведения в рамках капитального ремонта работ по изменению высоты, количества этажей, площади, объема здания. Речь может идти лишь об усилении грунтов оснований, тела фундамента, колонн и ригелей каркаса, устройство гидроизоляции, погружение свай и шпунтов.
Однако при этом в утверждённый перечень возможных работ закрался пункт восемь, который разрешает в рамках капитального ремонта зданий проводить работы по устройству дополнительных несущих конструкций, что бы это ни значило.
А что же делать, если в случае проведения работ по капитальному ремонту сооружения произошли изменения характеристик объекта, требующих изменения в техническом плане и государственном кадастровом учете. Летом текущего года, с принятием Федерального закона от 01.05.2022 N 124-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" были уточнены положения статьи 70 закона о государственной регистрации недвижимости, которые теперь устанавливают, что государственный кадастровый учет и (или) регистрация прав в случае изменения характеристик сооружения в результате его капитального ремонта осуществляются по установленным указанным законам правилам в случае реконструкции зданий, сооружений, при которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не требуется разрешение на строительство.
