Одним из принципов земельного права является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земельного участка определяется исходя из его принадлежности к одной из категорий и его разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, установленном в том числе Правилами землепользования и застройки.
Таким образом, даже будучи собственником земельного участка его владелец вправе использовать участок только в тех пределах, которые установлены нормативными актами органов власти в том месте где находится земельный участок. То есть, в соответствии с присвоенной земле категорией и установленным видом разрешенного использования.
Разрешенное использование земельного участка отвечает не только на вопрос, как и для каких целей можно использовать земельный участок, но и какие объекты на нем можно строить.
Органы публичной власти определяют разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства в рамках проведения градостроительного зонирования территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. При этом виды разрешенного использования устанавливаются уполномоченными органами не произвольно. Они должны соответствовать Классификатору видов разрешенного использования, утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412.
Выяснить, какой вид разрешенного использования у земельного участка можно из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости.
Нужно отметить, что целый ряд земельных участков, оформленных до внедрения практики присвоения каждому участку номера конкретного вида разрешенного использования имеет разные трактовки разрешенного использования в документах в ЕГРН.
В случае, если формулировка вида разрешенного использования не соответствует классификатору, то правообладатель земельного участка имеет право обратиться за получением бесплатной услуги «Установление соответствия вида разрешенного использования земельных участков классификатору видов разрешенного использования земельных участков». Такую услугу может получить не только собственник земельного участка, но и арендатор, а также землепользователь. Однако, разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, признается действительным вне зависимости от его соответствия классификатору.
Важно понимать, что правообладатель земельного участка должен различать основной, вспомогательный и условно разрешенный вид использования. В отношении земельного участка могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Весь перечень видов разрешенного использования для земельного участка отражается в сведениях Единого государственного реестра недвижимости или в Правилах землепользования и застройки. Любой, основной или вспомогательный вид разрешенного использования, из предусмотренных градостроительным зонированием выбирается правообладателем земельного участка самостоятельно.
Но правообладателю земельного участка, определившись с тем, какой основной вид разрешенного использования он выбирает, необходимо внести данную информацию в ЕГРН. Поскольку, согласно статьи 7 Земельного кодекса РФ, основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении именно со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости. Если правообладатель решит изменить вид разрешенного использования на другой из тех, что предусмотрены для земельного участка в Правилах землепользования и застройки, то он не должен информировать об этом органы власти на местах, но должен внести соответствующую информацию в ЕГРН.
Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.
Существуют и ситуации, когда изменить вид разрешенного использования невозможно и, прежде всего, речь идет о арендаторах земельных участков. Невозможно изменить вид разрешенного использования:
- если арендатор приобрел земельный участок на торгах, по результатам которого заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
- если земельный участок предоставлен в аренду для определенных целей с установленным в договоре аренды видом разрешенного использования в качестве существенного условия договора аренды;
- если в перечне видов разрешенного использования для территориальной зоны, в которой находится земельный участок, перечисленных в Правилах землепользования и застройки отсутствует испрашиваемый вид разрешенного использования.
В последнем случае можно применить процедуру установления в отношении земельного участка условно разрешенного вида. Поэтому нужно понимать, что не бывает неразрешимых ситуаций. Просто нужно знать права и возможности правообладателя земельного участка.
