Градостроительное право России выстраивает иерархию документов территориального планирования, согласно которой генеральный план поселения должен соответствовать документам территориального планирования субъекта РФ. В свою очередь, подготовка проекта Правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в генеральном плане.
А уже подготовка документов по планировке территории, таких как проект планировки и проект межевания осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки (за исключением подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение линейных объектов), лесохозяйственного регламента, и иных программных документов.
При возникновении инициативы нового строительства требуется подготовка проекта планировки в качестве обоснования размещения новых объектов капитального строительства. При этом перед застройщиком возникает вопрос подготовки не только проекта планировки (далее – ПП), но и необходимость внесения изменений в Правила землепользования и застройки, что тянет за собой и изменения в генплан поселения.
Получается, что застройщик для начала сталкивается с решением, в том числе путем финансирования, задач не столько строительства, сколько подготовки изменений в действующие документы территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории.
Однако последние изменения Градостроительного кодекса РФ, внесенные Федеральным законом от 19.12.2022 N 541-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и статью 18.1 Федерального закона "О защите конкуренции" направлены на объединение в муниципальном образовании документов территориального планирования и градостроительного зонирования в единый документ.
То есть, в муниципальном образовании, в соответствии с новой статьей 28.1 Градостроительного кодекса РФ, может быть разработан Единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования, в составе которого будут содержаться положения генерального плана и правил землепользования и застройки. За основу предлагается считать генеральный план, в составе которого будут находиться:
- карты градостроительного зонирования,
- градостроительные регламенты в отношении земельных участков и объектов капитального строительства,
- порядок применения карт градостроительного зонирования и градостроительных регламентов, включающий в себя положения о регулировании землепользования и застройки ОМСУ; об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами; о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.
Кроме того, обязательными приложениями к единому документу являются:
- сведения о границах населенных пунктов;
- сведения о границах территориальных зон.
А что же с имеющимися в муниципальном образовании Правилами землепользования и застройки? В случае, если утвержден единый документ подготовка и утверждение Правил землепользования и застройки не осуществляются, а ранее утвержденные ПЗЗ подлежат признанию утратившими силу.
Инициативно муниципальное образование принять решение о разработке единого документа не может. Во-первых, Правительство РФ должно утвердить:
- Порядок подготовки и утверждения единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования;
- Состав материалов по обоснованию единого документа.
Во-вторых, решение о подготовке единого документа для муниципального образования принимаются высшим исполнительным органом субъекта РФ. Правда нормативным правовым актом субъекта РФ может быть предусмотрено, что решение о подготовке единого документа принимаются главой местной администрации поселения, городского округа. Но для начала нужны перечисленные документы Правительства РФ и субъекта РФ.
В любом случае, подготовка единого документа обеспечивается местной администрацией, а утверждаться он может как местной администрацией, так и представительным органом муниципального образования. Способ утверждения устанавливается опять же на уровне субъекта РФ.
В случае, если законодательством субъекта РФ предусмотрено утверждение единого документа, изменений в единый документ местной администрацией, глава местной администрации с учетом заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту единого документа принимает решение:
1) об утверждении единого документа, изменений в единый документ;
2) об отклонении проекта единого документа, изменений в единый документ и о направлении проекта единого документа, изменений в единый документ на доработку.
Безусловно, появление в муниципальных образованиях единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования дело будущего, зависящее от позиции органов исполнительной власти субъектов РФ и наличия финансирования для разработки указанного документа, но предложенная оптимизация градостроительных документов позволяет с оптимизмом смотреть на предлагаемые изменения градостроительного права.
