Градостроительное право России практически всегда содержало некоторые исключения из требования получать разрешение на строительство для целей строительства зданий и сооружений. Если посмотреть Градостроительный кодекс РФ в его первой редакции, на момент принятия, то выяснится, что он освобождал от необходимости получать разрешение на строительство только в четырех случаях строительства:
- гаражей и объектов в СНТ;
- некапитальных объектов (киоски, навесы);
- строений и сооружений вспомогательного использования;
- и изменения зданий и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства.
На протяжении с 2004 по 2020 годы перечень объектов и случаев, строительство которых возможно без получения разрешения на строительство в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (далее – Градкодекс РФ) расширялся неоднократно. В настоящее время он состоит из 10 пунктов.
При этом с 2020 года помимо перечня из 10 случаев, установленного в части 17 статьи 51 Градкодекса РФ также действует Постановление Правительства РФ от 12.11.2020 N 1816 "Об утверждении перечня случаев, при которых….» (далее – ППР 1816), в котором приведен еще один перечень, освобождающий от необходимости получать разрешение на строительство для строительства еще 14 видов объектов. Нужно отметить не только тот факт, что теперь в целом перечень случаев, освобождающих от необходимости получать разрешение на строительство состоит из 24 случаев и перечень случаев в ППР 1816 больше, чем в Градкодексе РФ, но также и то, что дальнейшее расширение общего списка идет не по пути принятия закона, изменяющего положения Градкодекса РФ, а по облегченному сценарию дополнения постановления №1816.
Вот и в феврале 2023 года постановлением Правительства РФ от 10.02.2023 N 192 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 12 ноября 2020 г. N 1816" перечень был дополнен возможностью строить без разрешения на строительства трамвайные пути и контактные сети трамвайных линий.
Предложенное законодательством освобождение от необходимости оформления разрешительной документации приводит к убеждению со стороны владельцев объектов в том, что им позволено эксплуатировать возведенные сооружения никоим образом не оформляя их. Ситуация доходит до того, что владельцы подобных объектов оспаривают в судах факт объявления аукциона по предоставлению земельного участка на котором расположено сооружение (трансформаторная подстанция). Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.03.2022 N Ф01-429/2022 по делу N А29-4058/2021 отмечается, что по мнению владельца трансформаторной подстанции, действия местной администрации по выставлению спорного земельного участка на торги, размещение неполной информации об участке, ввело в заблуждение потенциальных участников торгов. Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для признания аукциона по предоставлению земельного участка противоречащим законодательству. В силу характеристик трансформаторной подстанции, она относится к объектам, нахождение которых на земельном участке не является препятствием для выставления права аренды этого участка на открытый аукцион (пп 8 п 8 ст. 39.11, п 3 ст 39.36 Земельного кодекса РФ).
Поэтому, в случае строительства объекта, для которого не требовалось получать разрешение на строительство и оформлять права на землю, застройщику все же необходимо провести подготовку и поставить объект на кадастровый учет, зарегистрировать права на него, в случае, если речь идет об объекте недвижимого имущества.
При этом у застройщиков возникают вопросы постановки на государственный кадастровый учет объектов, построенных, во исполнение ППР 1816 без получения разрешения на строительство. Росреестр в письме от 16.01.2023 N 18-00073/23 высказывает позицию, что учетно-регистрационные действия в отношении являющихся объектами недвижимости сооружений, включенных в перечни№1816, №1300, осуществляются на основании:
- технического плана, подготовленного в соответствии с приказом Росреестра от 15.03.2022 N П/0082, в том числе на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации соответствующего сооружения;
- правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположено сооружение, либо документа, подтверждающего возможность размещения сооружения без предоставления земельного участка или установления сервитута, если это сооружение расположено на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
