С 2021 года в Градостроительном кодексе РФ (далее – Градкодекс РФ) действует Глава 10, которая установила цели, виды комплексного развития территории и порядок заключения соответствующих договоров.
За три года реализации соответствующих положений накопилась правоприменительная практика и появилась задача уточнения требований к комплексному развитию территории (далее – КРТ), которая была реализована с принятием Федерального закона от 25.12.2023 N 627-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – ФЗ №627), вступившего в силу с 1 января 2024 года.
С принятием указанного федерального закона в Градкодексе РФ появилось понятие оператора комплексного развития территории, под которым предложено понимать юридическое лицо, определенное Российской Федерацией или субъектом РФ и обеспечивающее реализацию решения о комплексном развитии территории.
Кроме того, расширены полномочия Правительства РФ, которое теперь вправе утвердить:
- порядок опубликования проекта решения о комплексном развитии территории;
- случаи, когда торги могут проводиться на право заключения двух и более договоров о комплексном развитии территорий;
- случаи, содержание, порядок заключения соглашения, заключаемого в целях реализации решения о комплексном развитии территории, принимаемого Правительством РФ.
Помимо этого, облегчена процедура приобретения прав на землю для целей реализации проекта КРТ. Теперь, в случае, если проектом планировки или договором о КРТ предусмотрено размещение объектов капитального строительства в границах территории, подлежащей комплексному развитию, то подготовка проектной документации, рабочей документации для размещения указанных объектов капитального строительства допускается до образования необходимых для этих целей земельных участков.
Разработка проектной документации в этом случае осуществляется на основании утвержденной документации по планировке территории и (или) выданного градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
В свою очередь и уточнены требования к выдаче ГПЗУ. Во-первых, обратиться за ГПЗУ в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка теперь вправе не только правообладатель земельного участка, но и оператор комплексного развития территории или лицо, с которым заключен договор о комплексном развитии территории.
Во-вторых, в целях реализации решения о КРТ выдача ГПЗУ допускается до образования земельного участка. Основанием для выдачи будет являться утвержденный в соответствии с решением о КРТ проект планировки территории, а также проект межевания территории и (или) схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. Работает указанная норма в случае, если земельный участок образуется из земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и которые не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута.
Появилась и норма, уточняющая условия заключения договора о КРТ нежилой застройки. Теперь новый пункт 2.1 части 7 статьи 66 Градкодекса РФ требует направлять уполномоченным органом предложения о заключении договора о КРТ правообладателям объектов недвижимого имущества, расположенных в границах такой территории. Введены и исключения из указанного требования. Так, предложения о заключении договора о КРТ направлять не требуется:
а) правообладателям объектов недвижимого имущества, включенным в проект решения о КРТ;
б) лицам, не являющимся собственниками земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, если срок действия права пользования таким земельным участком и (или) расположенным на нем объектом недвижимого имущества составляет на день направления указанного уведомления менее чем пять лет;
в) правообладателям сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для функционирования объектов капитального строительства, расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию.
Наконец, появились и дополнительные требования к документам, сопровождающим КРТ. Так, в соглашении должны содержаться сведения о лице, уполномоченном правообладателями, подписавшими соглашение, на представление в орган местного самоуправления, подписанного правообладателями договора о КРТ.
Также в Градостроительном кодексе РФ появилась новая статья 71, которая регулирует Порядок реализации решения о комплексном развитии территории его оператором. Оператор КРТ согласно указанной статьи вправе привлечь к реализации решения о комплексном развитии территории свои дочерние общества и передать предоставленный ему для целей КРТ земельный участок или его часть в субаренду без согласия арендодателя такого земельного участка на срок, не превышающий срока аренды такого земельного участка.
ФЗ №627 вносит и ряд уточняющих изменений и в Земельный, Жилищный кодексы РФ и ряд иных федеральных законов, направленных на совершенствование процедуры комплексного развития территории.
