Введенная в 2018 году в Земельный кодекс РФ новая глава XIX «Зоны с особыми условиями использования территории» с одной стороны создала правовые основания для установления зон и сформировала положения об ограничениях и ответственности за соблюдение особого режима зоны. С другой стороны, указанная глава простимулировала работу по определению границ зон и внесению сведений о них в государственный кадастр недвижимости. Согласно информации Росреестра в 2017 году в Единый государственный реестр недвижимости было внесено 187 869 зон с особыми условиями использования (далее – ЗОУИТ, зона), а в 2018 году внесено 155 081 ЗОУИТ. В результате выяснилось, что в городах и других населенных пунктах массовое установление ЗОУИТ нарушает инвестиционный климат и практически блокирует возможность использования привлекательных для строительства земельных участков в силу того, что они оказываются в границах зон и обременены ограничениями в использовании.
В правоприменительной практике присутствует еще целый ряд проблем, возникающих в силу большого количества видов ЗОУИТ, в том числе и связанные с вопросами определения ущерба для правообладателей объектов недвижимости, оказавшихся в границах ЗОУИТ.
Учитывая масштаб проблем перечнем поручений Президента Российской Федерации В.В. Путина по итогам расширенного заседания президиума Государственного совета РФ от 24 октября 2020 г. № Пр-1726ГС было поручено разработать новые положения законодательства, которые разрешат сложившиеся проблемы.
В результате Росреестр разработал и Правительством РФ в Государственную Думу РФ 13 июня 2023 года был внесен проект федерального закона № 367889-8 «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (в части совершенствования порядка установления зон с особыми условиями использования территории) – далее законопроект.
Законопроект исключает из 28 видов зон, которые сейчас перечислены в статье 105 Земельного кодекса РФ, следующие виды ЗОУИТ:
- зона наблюдения;
- зона безопасности с особым правовым режимом;
- охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена.
Кроме того, законопроектом, с учетом практики применения норм о придорожных полосах автомобильных дорог, предлагается исключить требования о необходимости установления таких полос в отношении дорог четвертой и пятой категории.
Законопроект настаивает на том, что в положении о конкретном виде ЗОУИТ должны быть урегулированы порядок согласования размещения зданий и сооружений в границах зоны, перечень необходимых документов и основания для отказа.
Важно, что законопроект предлагает исключить необходимость установления ЗОУИТ в момент получения застройщиком разрешения на строительство. Обязанность по установлению зоны должна появляться только после ввода строящегося объекта в эксплуатацию.
Также вводится положение о возможности подписания соглашения в случае, если установление или изменение зоны приводит к невозможности использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Соглашение заключается между стороной в пользу которой устанавливается ЗОУИТ и правообладателем земельного участка и (или) объекта капитального строительства и может предусматривать реализацию за счет одной или обеих сторон решений, в результате которых обеспечивается соблюдение обязательных требований к использованию и охране земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.
Одной из проблем ЗОУИТ является вопрос сноса существующих объектов капитального строительства, не отвечающих режиму ограничений в зоне. Законопроект предлагает установить возможность внесудебного разрешения подобных ситуаций. Подразумевается, что стороны могут найти устраивающие их технические и (или) технологические решения, обеспечивающие безопасную эксплуатацию этих объектов в границах ЗОУИТ.
Конечно, законопроект не снимает весь спектр накопленных проблем в вопросе существования объектов капитального строительства в границах зон с особыми условиями использования территории. Предлагается, что он вступит в силу не ранее 1 января 2025 года. Сохраняется надежда, что правоприменительная практика функционирования ЗОУИТ создаст основания для дальнейшего развития законодательства в указанной области.
