Проблема недостроя существовала всегда как по объективным, так и субъективным причинам. Еще в 1994 году, в отсутствии на тот момент действующих Гражданского, Земельного и Градостроительного кодексов РФ, принимается Указ Президента РФ от 10.06.1994 N 1181 "О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов", который для целей завершения строительства домов предлагает их продажу с использованием конкурсных процедур.
Не углубляясь в историю вопроса следует отметить, что современное законодательство гораздо более подробно устанавливает правовой статус объектов незавершенного строительства. Гражданский кодекс РФ (ст.130) относит указанные объекты к недвижимым вещам, а законодательство о регистрации устанавливает обязанность их государственной регистрации одновременно с государственным кадастровым учетом.
В дальнейшем, в период 2014-15 годов, в земельное и гражданское право вводятся дополнительные положения, направленные на борьбу с недостроем. В частности, Земельный кодекс РФ теперь настаивает на том, что в случае окончания срока аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, органы власти, предоставившие земельный участок имеют право объявить торги по отчуждению объекта незавершенного строительства, если не предоставили повторно земельный участок в аренду для завершения строительства. Одновременно в гражданском праве заработала и специальная статья 239.1, регламентирующая порядок и условия отчуждения объекта незавершённого строительства в связи с окончанием действия договора аренды земельного участка, на котором объект расположен.
Таким образом, законодательство в отношении объектов незавершённого строительства постоянно развивалось через дополнение в отдельные акты тех или иных положений. Следующим крупным шагом в дальнейшем регулировании вопросов правового статуса недостроев стало появление, с принятием Федерального закона от 30.12.2021 г. № 447-ФЗ, в Градостроительном кодексе РФ новой специальной главы 6.5 «Отнесение объектов незавершенного строительства, строительство, реконструкция которых осуществляются полностью или частично за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, к незавершенным объектам капитального строительства».
Новая глава градостроительного права вводит дополнительное правовое регулирование в отношении объектов незавершённого строительства, возникших и строящихся благодаря государственному финансированию (полностью или частично).
Для объектов, строящихся или реконструируемых за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ или местных бюджетов законодательство вводит требование включения их в федеральный реестр незавершенных объектов капитального строительства. Основанием для включения в реестр незавершённых объектов является:
-
истек и не был продлен срок действия разрешения на строительство;
-
прошло более 1 года со дня отказа в выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию и объект так и не был введен в эксплуатацию;
-
истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельного участка, на котором расположен объект, при отсутствии оснований для приобретения прав на такой земельный участок в целях завершения строительства, реконструкции объекта капитального строительства;
-
возникли ограничения, установленные земельным и иным законодательством Российской Федерации, а строительство, реконструкция объекта капитального строительства не завершены;
-
на ближайшие три года в соответствии с бюджетным законодательством не предусмотрены средства бюджетов на завершение строительства, реконструкции объекта незавершенного строительства;
-
в отношении объекта незавершенного строительства и (или) земельного участка, на котором расположен такой объект, наложен арест, запрет совершать определенные действия и (или) избрана мера пресечения в виде залога;
- вступило в силу решение суда, в том числе о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой.
Отдельно стоит отметить и появление в законодательстве момента, отсекающего строящийся объект, не являющийся объектом права, а всего лишь набором строительных материалов и конструкций, от момента становления объекта незавершенного строительства как объекта права, на который распространяются положения об объектах недвижимости, подлежащих государственной регистрации и кадастровому учету. Таким моментом называется день включения объекта в федеральный реестр объектов незавершённого строительства. Именно с этого дня объекты незавершённого строительства могут быть зарегистрированы и с ними могут совершаться сделки.
