Многоквартирный дом и дом блокированной застройки – новые термины

Многолетние ожидания появления в законодательстве точных определений различных типов жилых домов сбываются. Принят в первом чтении законопроект, подготовленный Правительством РФ, который предлагает такие понятия, как многоквартирный дом и дом блокированной застройки. Нужно отметить, что действующая редакция как Градостроительного, так и Жилищного кодексов РФ, неоднократно апеллируя указанными терминами тем не менее до сих пор не установило однозначных определений многоквартирного или блокированного жилого дома. Есть только термин «жилой дом» как индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Есть и определение «индивидуальный жилой дом» (далее - ИЖС), к которому относится объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Неожиданно определение многоквартирного дома находится не в отраслевых кодексах, а в постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (далее – ППР №47) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", в котором многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

   Выше приведены действующие определения двух видов жилых домов: ИЖС и многоквартирного дома. Также в отдельном законодательном акте содержится еще и определение садового дома, под которым понимается здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Законопроект, который идет на принятие в Государственной Думе РФ, дополняет законодательство термином «блокированная застройка» и, наконец, вводит в Жилищный кодекс РФ понятие многоквартирный дом. Многоквартирным домом предлагается признавать здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, то есть межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

Анализ двух определений многоквартирного дома, того, который содержится в ППР №47 и законопроекте позволяет отметить, что авторы законопроекта решили отказаться в новом прочтении определения многоквартирного дома от «квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому». И правда, что еще за многоквартирный дом с квартирами, имеющими самостоятельный выход. Теперь этот критерий возможного выхода из квартиры на земельный участок включен в термин дома блокированной застройки.

Следует отметить, что законодатели решили разнести термины по разным кодексам. Итак, понятие жилого дома и многоквартирного дома будет содержаться в Жилищном кодексе РФ, а вот определения дома блокированной застройки и индивидуального жилого дома включены в Градостроительный кодекс РФ. При этом, под домом блокированной застройки будет пониматься жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход.

Итак, как уверяют авторы, законопроект устраняет выявленную по результатам анализа положений законодательства и практики его применения правовую неопределенность, возникающую при отнесении здания к многоквартирному дому или дому блокированной застройки. Представляется, что предложенные определения, во всей своей совокупности, буду требовать дополнительных разъяснений, но это уже дело будущего.