Последние изменения градостроительного права вводят в нашу действительность не только новые правила и положения, но еще и предлагают совершенно новые термины. Одним из них стал термин «многоквартирный дом в ограниченно работоспособном техническом состоянии». Необходимость появления такого термина связана с комплексным развитием застроенных территорий. Статья 65 Градостроительного кодекса РФ перечисляет пять вариантов территорий, в границах которой может осуществляться ее комплексное развитие. И признание многоквартирного дома находящимся в ограниченно работоспособном техническом состоянии является одним из пяти законных оснований для включения такого дома в границы комплексного развития с дальнейшим сносом и строительством новых объектов. Получается, что многоквартирный дом, признанный находящимся в ограниченно работоспособном техническом состоянии, является привлекательным для застройщиков, которые заинтересованы в реализации крупных инвестиционных проектов в рамках комплексного развития территории.
Порядок признания многоквартирных домов находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии установлен приказом Минстроя России от 26.08.2021 N 610/пр, вступившем в силу в октябре (далее – приказ, порядок).
Приказ подробно излагает процедурную сторону вопроса признания многоквартирного дома находящимся в ограниченно работоспособном состоянии, указывая на необходимость создания комиссии и описывая моменты направления уведомлений собственникам и проверки представленных документов.
Однако вот вопросу определения критериев для признания многоквартирного дома находящимся в ограниченно работоспособном состоянии приказ уделяет совсем немного внимания. В частности, в шестом пункте порядка устанавливается, что основанием для признания многоквартирных домов находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии является:
- техническое состояние строительной конструкции или дома в целом, включая состояние грунтов основания, при котором имеются крены, дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, при которой отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания, и функционирование конструкций и эксплуатация такого многоквартирного дома возможны либо при контроле (мониторинге) его технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по восстановлению или усилению конструкций и (или) грунтов основания и последующем мониторинге технического состояния такого многоквартирного дома.
То есть приказ Минстроя России дословно предлагает включать в перечень домов, подпадающих под снос в связи с реализацией программы комплексного развития территории многоквартирные дома, имеющие крены, дефекты и повреждения. При этом еще и упоминается, что эксплуатация такого многоквартирного дома возможна. Правда при условии контроля его технического состояния, но, еще раз, такие дома вполне еще годны к эксплуатации. Поэтому, приказ уповает на мнение экспертов, коими могут являться либо индивидуальные предприниматели, либо юридические лица - члены саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания и имеющих право на осуществление работ по обследованию состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций.
Соответствующее мнение должно быть оформлено в форме заключения, в котором помимо общих характеристик дома (адрес, год постройки, количество этажей и т.д.) отражаются общие выводы по результатам оценки технического состояния многоквартирного дома, а также мероприятия по восстановлению или усилению несущей способности строительных конструкций многоквартирного дома
Кроме того, в заключении могут быть отражены следующие сведения:
-
ведомость дефектов и повреждений в несущих строительных конструкциях с указанием типа и материала несущей строительной конструкции, с указанием номеров дефектов и повреждений на планах и (или) фасадах и (или) разрезах, с указанием видов дефектов и их количественной и (или) качественной оценки, с характеристикой дефектов и повреждений, свидетельствующих об ограниченно работоспособном техническом состоянии, с приложением фотографий дефектов и повреждений;
-
графические схемы (планы, фасады, разрезы) многоквартирного дома с указанием мест выявленных в процессе обследования дефектов и повреждений;
-
результаты измерения необходимых для выполнения целей обследования геометрических параметров здания, конструкций, их элементов и узлов и т.д.
А далее уже начинаются полномочия комиссии, создаваемой органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находятся такие многоквартирные дома, которая принимает окончательное решение о признании многоквартирного дома находящимся в ограниченно работоспособном техническом состоянии.
