Общее имущество чаще всего связывают с многоквартирными домами. Но ведь актуальным регулирование общего имущества будет и для садовых товариществ, гаражных объединений граждан и целого ряда других форм владения имуществом. В любом случае, согласно статьи 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, при этом имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Гражданский кодекс РФ изначально содержал главу 16, которая регулирует и понятие общего имущества, и порядок определения долей, преимущественного права покупки и распоряжения общим имуществом.
Однако законодатели решили усилить ряд законодательных позиций в связи с чем были разработан и принят Федеральный закон от 24.07.2023 N 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ», вступающий в силу с 1 октября 2023 года. Соответственно, в первой части Гражданского кодекса РФ появились новые статьи 259.1 – 259.4, в целом, закрепляющие устоявшуюся практику управления общим имуществом и возникшие в силу ряда судебных решений.
Появилась формулировка, которая однозначно наделяет собственника какого-либо имущества правом на часть имущества, признаваемого общими. Теперь собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах некоей общей территории, в силу закона принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей. Эта же логика распространяется и на имущество приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).
Если в порядке, установленном законом, определены границы общей территории, то собственникам земельных участков, расположенных на этой территории, принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения, если иное не предусмотрено законом. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на основной объект, принадлежащий собственнику, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь.
Отдельно Гражданский кодекс РФ оговаривает, что собственник вправе получать сведения о любых решениях общего собрания собственников объектов недвижимости от лиц, которые должны хранить эту информацию. Формулировка появилась после ряда судебных разбирательств собственников квартир с управляющими компаниями, утаивающими решения общих собраний в многоквартирных домах.
Новые статьи Гражданского кодекса РФ также прямо заявляют, что общую недвижимость нельзя предоставлять в собственность третьим лицам. Никакое правление или управляющая компания не вправе продать или иным образом передать в собственность третьим лицам ни земельные участки, относящиеся к общему имуществу, ни какие-либо помещения в здании. Хотя, отчуждение общего имущества в собственность иных лиц в принципе возможно. Однако для этого нужно единогласное решение всех собственников.
В аренду или пользование передать общее имущество проще, так как новые статьи Гражданского кодекса РФ требуют не поголовное согласие всех собственников, а только двух третей от их общего количества. Но и это, согласитесь, не мало, так как теперь речь идет не о простом большинстве голосов.
Ну и, наконец, про бремя содержания имущества все, конечно, слышали. Но в отношении общего имущества не было четкой определенности. Поэтому появилась статья 259.4 – Бремя содержания общего имущества, согласно которой каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество, а также соразмерно со своей долей в праве общей собственности на общее имущество участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом. А собственник недвижимой вещи, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать.
