«Оформление земельно-правовых отношений: изъятие, предоставление, аренда, в т.ч. лесных участков, сервитут, регистрация и кадастровый учет, градостроительная документация, экспертиза»

• Оформление лесных правоотношений, документы территориального и лесного планирования. Создание проездов и дорог в лесных зонах, режим их использования.

Соотношение документов территориального и лесного планирования. Значение Лесного плана субъекта РФ, лесохозяйственных регламентов и материалов лесоустройства. Согласование документации по планировке территории с органом управления в сфере лесных отношений: порядок, процедурные вопросы и границы полномочий. Оформление документации по планировке территории. Вопросы составления проектной документации о местоположении, площади и других характеристиках лесного участка.

• Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности по результатам торгов, а также без проведения торгов.

Рассмотрение государственными органами заявлений о предоставлении лесного участка в аренду. Предоставление лесных участков в целях одновременного использования для строительства линейных объектов и заготовки древесины. Основания для досрочного расторжения договоров аренды, договоров купли-продажи лесных насаждений (законодательные изменения с 1 января 2017г.).

Заключение договора аренды в связи с реализацией приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов, заготовки древесины (в соответствии со статьями 43-46 Кодекса), в связи с нахождением на таких лесных участках зданий, сооружений (договоры аренды заключаются с собственниками этих зданий, сооружений, помещений в них или юридическими лицами, которым эти объекты предоставлены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления).

Процедурные вопросы: оформление; заключение договора, в том числе нового, его длительность; пролонгация; условия типового договора для каждого вида лесов; определение размера арендной платы; подписание акта сдачи-приемки. Упрощение получения в аренду лесных участков. Ограничения по передаче участка в субаренду. Противодействие перепродаже прав на заключение аренды лесных участков. Заключение договора аренды лесного участка без проведения торгов. Преимущественное право аренды на новый срок для добросовестного арендатора. Возможность получения компенсации за неотделимые улучшения участка. Особенности и нюансы заключения договоров аренды лесных участков для разных нужд – размещение линейных объектов, охотохозяйственные соглашения, договоры на водопользование и прочее. Многопользовательское использование лесов. Особенности аренды для организаций, не осуществляющих заготовку древесины. Изменение договоров аренды лесных участков.

Методика расчетов компенсационных платежей за отказ от аренды лесных участков, находящихся в государственной собственности. Начальная цена аукциона и ее соответствие ожиданиям рынка. Критерии определения цены аренды.

Отчет и декларация в электронном виде: дальнейшее развитие электронного документооборота и изменение сроков отчетов.

Основания для досрочного расторжения договоров аренды лесных участков, договоров купли-продажи лесных насаждений.

Ужесточения, связанные с реестром недобросовестных арендаторов лесных участков и покупателей лесных насаждений.

• Перевод земель лесного фонда в земли иных категорий в 2018г.

Процедура перевода земель лесного фонда в земли иных категорий, в том числе населенных пунктов: разбор этапов, нормативное регулирование, документальное оформление.

• Предоставление и использование лесных участков для линейных объектов, наложение лесных участков: правоприменительная и судебная практика. Сервитуты на лесных участках и режим древесины, образующейся при «сервитутном» лесопользовании.

Предоставление лесных участков в безвозмездное пользование. Выбор, образование, предоставление участков: вопросы документального обеспечения, форма проектной документации (законодательное регулирование возможности упрощения формы), использование участка, использование земель без предоставления участков в случаях, предусмотренных законодательством, согласование границ. Экспертиза.

Безаукционные виды использования (для линейных объектов и добычи полезных ископаемых).

Переуступка прав на участок: правовые вопросы. Особенности предоставления лесных участков различным лесопользователям в целях одновременного использования. Принятие решений о прекращении права постоянного пользования, соглашения об установлении сервитутов в отношении лесных участков в границах земель лесного фонда, вопросы предварительного согласования предоставления земельных участков в границах земель лесного фонда. Особенности изъятия лесных участков, испрашиваемых под строительство.

Советников И.В. – председатель Комитета лесного хозяйства Московской области.

• Государственная регистрация недвижимости и кадастровый учет для линейных объектов в 2018г.: взаимодействие участников единой регистрационно-учетной процедуры.
• Решение о приостановлении в осуществлении государственного кадастрового учета и регистрация прав. Кадастровые споры и ошибки, пути их разрешения, устранения.
• Внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о местоположении границ зон с особыми условиями использования территории. Государственный кадастровый учет лесных участков в составе земель лесного фонда.

Внесение в ЕГРН сведений об объектах недвижимости, объектах землеустройства и иных сведений. Порядок проведения и документы, необходимые для государственной регистрации прав и (или) кадастрового учета недвижимого имущества. Основания для приостановления и отказа в осуществлении регистрационно-учетных процедур. Практика оспаривания решений о приостановлении в осуществлении кадастрового учета.
Регистрационные вопросы, связанные с размещением линейных объектов вдоль или с пересечением железных дорог и автодорог. Линейный объект как единый недвижимый комплекс: имущественно-технологический состав. Споры, связанные с государственной регистрацией прав на линейные объекты. Совершенствование законодательства в части разработки вида объекта недвижимого имущества, включающего в том числе земельный участок, специально для «линейщиков».

Единый недвижимый комплекс (ЕНК): вопросы регистрации ЕНК, части которого расположены на различных земельных участках. Отчуждение имущества ЕНК при нескольких собственниках. Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества.

Спиренков В.А. – к.э.н., заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (по согласованию).

• Предоставление земельных участков для размещения линейных объектов федерального, регионального и местного значения.
• Земельные участки, необходимые для эксплуатации наземных частей линейного объекта.
• Многоконтурный земельный участок, образованный для эксплуатации наземных частей линейного объекта.
• Оформление прав на землю под линейными объектами: выбор между правом собственности, арендой, разрешением на использование без предоставления и сервитутом. Приоритеты в указанном выборе органов публичной власти и судебная практика.

Предоставление частей земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для размещения линейных объектов. Разрешенное использование земельного участка применительно к линейным объектам. Порядок формирования земельных участков под линейными объектами. Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности без предоставления земельных участков и установления сервитута для размещения линейных объектов. Позиция судов по вопросам размещения линейных объектов.

Проблемы переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками под линейными объектами на право аренды земельных участков или выкупа участков в собственность.

Вопросы, связанные с «недостроем» и арендными правоотношениями.

Легализация незарегистрированных договоров долгосрочной аренды в свете последней судебной практики.

• Переход от деления земель на категории к территориальному зонированию.

Внесение изменений в ПЗЗ. Соотношение ПЗЗ с Классификатором видов разрешённого использования земельных участков. Перевод земельных участков в земли населенных пунктов и в земли других категорий.

Создание условий для единообразного порядка установления разрешенного использования земельных участков; упрощение системы управления земельными ресурсами; сокращение количества споров, в связи с противоречиями, возникающими при определении вида разрешенного использования земельного участка. Требования к установлению территориальных зон. Определение основного, вспомогательного и условно разрешенного вида использования. Особенности установления видов разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения линейных объектов. Территории, подлежащие градостроительному зонированию.

Корякин В.И. – начальник отдела развития земельных отношений Департамента недвижимости Министерства экономического развития Российской Федерации.

• Процедурные вопросы и судебная практика, связанная с изъятием земельных участков для строительства линейных объектов в 2018г.

Основания для изъятия земельных участков. Порядок изъятия в соответствии с новым законом. Дополнительные меры по защите интересов правообладателей изымаемого имущества. Существующие и дополнительные меры по защите интересов государства при изъятии земельных участков. Возможность и порядок изъятия необходимой части земельного участка в границах, которые необходимы для целей изъятия. Порядок уведомления лиц, права которых могут быть затронуты предстоящим изъятием, в том числе лиц, сведения о правах которых отсутствуют в Едином государственном реестре прав. Изъятие жилых помещений в ходе изъятия. Расчет убытков и упущенной выгоды. На кого оформляется право собственности на земельный участок при изъятии? Как проводить изъятие участка, если собственники не отражены в ГКН? Некоторые процедурные вопросы, связанные с добровольным отказом от земли. Изъятие неиспользуемых участков.

Докладчик – представитель Департамента недвижимости Министерства экономического развития Российской Федерации.

• Подготовка документов территориального планирования, проектирования, документации по планировке территории (ДПТ) для размещения линейных объектов.

Порядок подготовки ДПТ на основании решений федеральных органов власти. Новшества в процедуре подготовки документации по планировке территории. Внесение изменений в правила землепользования и застройки на основании документации по планировке территории.

Повышение качества проектных работ. Механизм передачи сведений ДПТ в отношении линейных объектов в Росреестр. Отображение линейных объектов в документах территориального планирования. Уровень внесения информации, основания и исходные данные, порядок подготовки и внесения изменений в документы ТП различного уровня.

Градостроительная документация. Переход от подготовки ГПЗУ для размещения линейных объектов к подготовке документации по планировке территории. Осуществление планирования размещения линейных объектов на всех этапах градостроительного проектирования и минимизация затрат на их строительство и приобретение прав на землю. Нормативные акты, устанавливающие порядок подготовки, состав и содержание документации для линейных объектов, возможность самостоятельно принимать решение о подготовке документации по планировке территории и разрабатывать ее. Предложения о возможности подготовки документации по планировке территории применительно к отдельным участкам линейного объекта. Использование нормативов градостроительного планирования при подготовке (изменении) документов градостроительного зонирования и документации по планировке территории. Необходимость определения более точного перечня объектов ЛО, не требующих разрешения на строительство. Вынос линейно-кабельных сооружений из плана застройки частных территорий.

Случаи, при которых разработка ППТ и ПМТ обязательна и необязательна, в т.ч. для размещения объектов государственного или муниципального значения, образования и изменения вида разрешённого использования земельных участков, проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства.

Красные линии и элемент планировочной структуры.

Перечень случаев, при которых для строительства, реконструкции линейных объектов (ЛО) не требуется подготовка ДПТ. Порядок установления и отображения красных линий, обозначающих границы территорий, занятых ЛО и (или) предназначенных для размещения ЛО. Унификация требований к порядку установления красных линий, составу и содержанию документации по планировке территорий, предназначенной для размещения ЛО.

Практика создания проектов планировки для получения разрешения на строительство для линейных объектов. Методические указания для проекта планировки линейного объекта, особенности для земель с/х назначения. Вопросы подготовки технических планов сооружений со стороны заказчика. Случаи строительства без документов по планировке территорий; новый состав проекта планировки и проекта межевания; введение правила о том, что документацией по планировке территорий определяются виды разрешенного использования для размещения объектов федерального, регионального и местного значения, и недопущение использования земельных участков под иные цели; пути обеспечения баланса частных и публичных интересов. Обоснование необходимости внесения изменений в ДПТ при корректировке проектных решений, в т.ч. при изменениях характеристик сооружения, типа прокладки кабеля, незначительного изменения местоположения объекта и пр.

• Сметная стоимость строительства, сметные нормы и нормативы.

Попов М.В. – к.ю.н., руководитель направления / коммерческая недвижимость BRYAN CAVE LEIGHTON PAISNER (RUSSIA) LLP..

«Практические вопросы размещения ЛО: споры о границах ЗУ, охранные зоны, самовольное строительство, промбезопасность и строительный надзор»

• Установление охранных зон линейных объектов в 2018г. (новейшее законодательное регулирование и правоприменение).
• Влияние на застройку; ввод объектов в эксплуатацию; землепользование сторонних лиц; правила установления охранных зон на незарегистрированные части сооружения, если они имеются. Полномочия органов местного самоуправления в сфере охраны окружающей среды. Изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), влекущее и не влекущее за собой изменение границ полос отвода или охранных зон.

Особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах.

Внесение сведений о зонах с особыми условиями использования территории в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) с 1 января 2017 г. Обязанность органов государственной власти и местного самоуправления направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН. Согласование местоположения границ таких зон.

Разграничение полномочий органов государственной власти и органов местного самоуправления в части принятия решений об установлении охранных зон. Случаи, не требующие издания актов уполномоченных органов об установлении охранных зон. Совершенствование порядка установления охранных зон.

Реализация прав собственников линейного объекта в пределах охранной зоны. Порядок аренды, выкупа, изъятия земельных участков, попадающих в полосу отвода. Обязательные приложения к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию с 01.01.2018г. Порядок оформления охранных зон, на которых расположены линейные объекты, правовой режим использования территорий в охранной зоне. Размещение объектов сервиса. Санитарно-защитные зоны (СЗЗ): вопросы установления границ, мероприятия по организации СЗЗ, приобретение земли в СЗЗ, проблемы строительства объектов с СЗЗ. Ограничения использования земельных участков в охранных и санитарно-защитных зонах. Оформление необходимой разрешительной документации. Оформление земельных отношений при пересечениях линейных объектов.

Проблемы установления и изменения границ охранных зон в связи с реконструкцией и капитальным ремонтом ЛО. Вопросы определения границ полос отвода. Урегулирование споров при осуществлении капитального ремонта и реконструкции ЛО на земельных участках третьих лиц (землепользователей, собственников и др).

• Установление сервитута в целях размещения линейных объектов.

Возможность усовершенствования системы прав ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) в целях облегчения процедуры размещения линейных объектов на земельных участках.

Практика оформления сервитутов на земельных участках для размещения линейных объектов.

Проблемы установления сервитута при размещении линейных объектов.

Размещение линейных объектов на земельных участках на условиях публичного сервитута (Законопроект): возможность закрепления принципа сервитута (права третьих лиц на ограниченное пользование чужим земельным участком) для специфических объектов; внесение в ЗК РФ главы «Публичные сервитуты» (регулирование вопросов установления, порядка использования и прекращения публичных сервитутов в целях размещения линейных объектов); возможность оформления сервитута в упрощенном порядке путем внесения сведений о нем в реестр границ; вопросы введения законопроектом обязательной платы за публичный сервитут; ограничения установления сервитута.

Бочаров М.В. – заместитель директора Департамента недвижимости Министерства экономического развития Российской Федерации.

• Судебная практика и привлечение к ответственности за нарушения при возведении линейных сооружений в 2018г.
• Судебная практика в связи с самовольным созданием линейных объектов. Возможность легализации объектов самовольного строительства.

Отнесение объекта к самовольной постройке. Определение возведения хозяйственным способом. Вопросы легализации самовольных построек, в т.ч. в судебном порядке. Иск о сносе самовольной постройки: истец и исковая давность. Ответственность за самовольную постройку. Регистрация (процедурные вопросы и сложности), признание права собственности на самовольную постройку. Возмещение расходов застройщику. Является ли отсутствие разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию (или одного из них) признаком самовольной постройки?

• Объекты незавершенного строительства как объекты недвижимого имущества.

Изменение порядка предоставления земельных участков для завершения строительства объектов незавершенного строительства. Способы оформления прав на объекты незавершённого строительства и участки, занятые такими объектами и последующей достройки таких объектов. Заключения договора аренды земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства.

Неоформленное землепользование или нецелевое использование земли: варианты узаконивания и ответственность (виды, размер, вероятность). Оформление прав на земельные участки и иную недвижимость в силу приобретательной давности.

Чуркин В.Э. – к.ю.н., доцент, управляющий партнер компании "Land&RealEstate. LegalConsulting".

• Споры о границах земельных участков в связи с линейными объектами в 2018г.
• Реестровые ошибки.
• Перераспределение и уточнение границ земельных участков. Порядок установления границ земельных участков под существующими линейными объектами, их обоснование.
• Работа Апелляционных комиссий.
• Страхование кадастровой деятельности.

Виды споров. Межевые споры (пересечение, наложение границ земельных участков). Документы, подтверждающие местоположение границ. Отличие исков об установлении границ от иных требований о правах на земельные участки. Чем руководствоваться и как правильно приводить границы в соответствие. Предельно допустимые расхождения. Предмет доказывания по иску об установлении границ, надлежащий ответчик. Исполнение решения суда об установлении границ земельных участков. Возможные ошибки кадастровых инженеров и роль кадастровых ошибок в возникновении споров о границах, способы устранения ошибок. Успех в деле разрешения споров о границах земельного участка. Страхование кадастровой деятельности: прецедент для страхового случая.

Овчинникова А.Г. – заместитель генерального директора СРО НП «Кадастровые инженеры».

• Промышленная безопасность линейных объектов: контроль и надзор. Государственный строительный надзор. Взаимодействие с надзорными органами и проведение проверок.

Требования Ростехнадзора в отношении линейных объектов. Технические регламенты на линейные объекты. Организация и осуществление государственного контроля и надзора в сфере промышленной безопасности линейных объектов. Система нормативного регулирования в отношении ЛО. Особенности применения технических регламентов в строительстве к ЛО. Порядок проведения проверок при осуществлении государственного строительного надзора и выдачи заключений о соответствии построенных, реконструированных, отремонтированных объектов капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов, проектной документации. Практические рекомендации по взаимодействию с надзорными органами.

Докладчик – представитель Департамента недвижимости Министерства экономического развития Российской Федерации (по согласованию).